經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者陳月芹5月22日，西安高新區(qū)舉辦了一場(chǎng)土地推介會(huì)，這是西安最核心的區(qū)域，尤其是大熱板塊高新CID（中央產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)），每次土拍都吸引眾多開(kāi)發(fā)商關(guān)注。
一位央企西安投拓負(fù)責(zé)人說(shuō)，往年高新區(qū)的推介會(huì)只給開(kāi)發(fā)商幾個(gè)座位，開(kāi)完會(huì)各自散場(chǎng)，但今年這一場(chǎng)推介會(huì)的規(guī)格和接待標(biāo)準(zhǔn)不一樣了。
他從推介會(huì)門口就開(kāi)始感受到差異，開(kāi)發(fā)商們先被迎賓引進(jìn)會(huì)場(chǎng)，桌上還準(zhǔn)備了紙、筆、水，開(kāi)完會(huì)還留客吃飯了：60多家開(kāi)發(fā)商，每家能到2-3人，且土地部門還邀請(qǐng)了眾多媒體，算下來(lái)這場(chǎng)晚宴幾百號(hào)人，偌大的會(huì)場(chǎng)座無(wú)虛席。如果是拿地意愿較高的公司，還會(huì)被列為重點(diǎn)對(duì)象，“土地部門再單獨(dú)請(qǐng)幾個(gè)”。
【資料圖】
自從高新區(qū)開(kāi)了這個(gè)頭，最近西安其他區(qū)也開(kāi)始效仿，這位央企西安投拓負(fù)責(zé)人已經(jīng)收到不少區(qū)土地部門的邀約。
推杯換盞間，土地的買賣雙方交流一下出價(jià)區(qū)間，試探對(duì)方的“底”在哪里。每家開(kāi)發(fā)商都會(huì)說(shuō)市場(chǎng)不好、總部給的壓力大、自己很難，目的只有一個(gè)，把地價(jià)降一降。
不同城市的土地市場(chǎng)分化正在加劇。今年上半年，北京、杭州等城市多宗地塊拍至封頂搖號(hào)，數(shù)十家房企搶一宗地的新聞屢屢見(jiàn)報(bào)，但據(jù)一家大型央企統(tǒng)計(jì)，拍至搖號(hào)的地塊在上半年所有成交地塊中，占比不足7%，還能拿地的企業(yè)，投資準(zhǔn)線也逐漸往一二線城市的核心區(qū)域進(jìn)一步收縮。
“別盯著幾宗地?fù)尩娜硕?，就覺(jué)得土地市場(chǎng)回暖，其實(shí)低能級(jí)城市和非核心地塊已經(jīng)水深火熱了?！币患掖笮脱肫笸顿Y總楊銘說(shuō)。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年，全國(guó)300城住宅用地推出2228宗，成交1622宗，供求規(guī)模均降至近十年以來(lái)同期最低位。
各地為了賣地，正使出渾身解數(shù)。
“等待”一場(chǎng)流拍
土地是地方政府招商引資的抓手，也是政府投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要資金來(lái)源，賣地則是政府經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的一級(jí)整理開(kāi)發(fā)過(guò)程后變現(xiàn)的最后一環(huán)。
如何給土地估價(jià)、定價(jià)，一方面需要根據(jù)地價(jià)資料和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地進(jìn)行合理評(píng)估，另一方面還要對(duì)未來(lái)地價(jià)、房?jī)r(jià)變動(dòng)做出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。
按照慣例，地塊完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地拆遷補(bǔ)償和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到“七通一平”或“五通一平”后，政府會(huì)制定出讓地塊的基礎(chǔ)指標(biāo)，如用地性質(zhì)、出讓年限、容積率、土地基礎(chǔ)設(shè)施條件、建設(shè)密度等，委托1-3家第三方土地評(píng)估機(jī)構(gòu)出具土地估價(jià)報(bào)告，給出參考價(jià)，再經(jīng)過(guò)區(qū)級(jí)土地儲(chǔ)備中心初次評(píng)估，再由區(qū)長(zhǎng)、區(qū)規(guī)劃和自然資源局局長(zhǎng)、分管國(guó)土的副市長(zhǎng)等組成的地價(jià)評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行“二審”，最后形成一份土地估價(jià)報(bào)告，上報(bào)市級(jí)政府審定。
地價(jià)并不能隨意下降，前述央企西安投拓負(fù)責(zé)人解釋，一般根據(jù)地塊所在區(qū)域的歷史成交價(jià)推算底價(jià)，只會(huì)一次比一次高或持平，低于歷史水平的幾率很少，“除非流拍，才會(huì)考慮降地價(jià)”。但一旦流拍率過(guò)高，區(qū)土地部門會(huì)被省廳問(wèn)責(zé)，每一宗地流拍都需要做報(bào)告解釋。
多數(shù)城市為了降低流拍率，會(huì)提前找好兜底方，問(wèn)清楚企業(yè)有拿地意向后再掛牌，確保萬(wàn)無(wú)一失。
楊銘透露，有幾個(gè)城市由于土地成交不景氣，會(huì)先和開(kāi)發(fā)商溝通，將地塊以原價(jià)掛牌，如流拍，再和市政府申請(qǐng)降價(jià)出讓，讓開(kāi)發(fā)商們“等一等”，最終成交的計(jì)容樓面價(jià)下降幅度在10%-30%左右。
擺出誠(chéng)意
除了精心籌辦一場(chǎng)推介會(huì)，為了賣地，各地政府正不懈努力。
對(duì)外招商是地方政府的日常工作，但今年尤為頻繁。前述央企西安投資負(fù)責(zé)人表示，今年春節(jié)后，區(qū)、市一級(jí)政府部門多次提出希望率隊(duì)到集團(tuán)總部拜訪。
另一家總部在深圳的央企也密集接待來(lái)自全國(guó)各地省、市“一把手”。和以往只是循例拜訪不同，今年以來(lái)，不少省市級(jí)官員到訪會(huì)備好項(xiàng)目來(lái)，“董事長(zhǎng)和一市長(zhǎng)正座談呢，市長(zhǎng)突然拿出一份地塊資料，逐塊地介紹，希望公司過(guò)去投資”，該央企高管表示，公司會(huì)酌情參考地方政府的訴求，但最終拿地還是要精確地算賬，收縮是必然的。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，很多城市土地部門正在研究如何不動(dòng)聲色地降地價(jià)和房?jī)r(jià)，比如不降低明面地價(jià)，但在土地款分期、引進(jìn)教育和交通配套、調(diào)整規(guī)劃等方面做工作。
一家TOP10房企投資負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，合肥等地政府會(huì)協(xié)助房企引進(jìn)優(yōu)質(zhì)學(xué)校，而今年有很大部分購(gòu)房者買房會(huì)更看重學(xué)區(qū)的保值增值屬性，在地價(jià)不變的基礎(chǔ)上增加配套，能提高項(xiàng)目流速。
多數(shù)城市在土地款首付比例、支付周期上讓步，如西安，土地保證金付20%，拍地后一個(gè)月內(nèi)簽合同，一個(gè)月內(nèi)交30%，簽訂合同之后的一年內(nèi)交50%，但有一個(gè)硬性條件：申請(qǐng)預(yù)售證前必須繳清全部土地款。
即便是一線城市，一場(chǎng)招拍掛背后也暗藏斡旋和智慧。一家央企投資人士介紹了6月一場(chǎng)平靜的土拍背后暗藏的多方角力。
一般來(lái)說(shuō)，政府為避免流拍，會(huì)先掛一個(gè)預(yù)公告，如有房企詢問(wèn)，土地部門會(huì)私下透露其底價(jià)大概多少錢。土地部門會(huì)先算出一個(gè)成本價(jià)，逐個(gè)詢問(wèn)幾大央企和還有能力拿地的房企投資負(fù)責(zé)人能接受的價(jià)格，幾乎每家都會(huì)“婉拒”，稱“這個(gè)價(jià)格算不過(guò)賬”，經(jīng)過(guò)好幾輪溝通，確信每家都不愿意以預(yù)期價(jià)格摘牌后，土地部門才會(huì)酌情降價(jià)。
前述央企投資人士透露，一幅地塊上，土地部門找了中海、華潤(rùn)、招商、保利等央企溝通，其中一家央企開(kāi)出條件，一是降地價(jià)，二是提了很多規(guī)劃類條件，如報(bào)規(guī)上增加陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積，這樣其得房率會(huì)比其他房企高很多。
談判過(guò)程中，土地部門還希望其同時(shí)摘下區(qū)域內(nèi)另一宗位置較偏的地塊，而這家央企表示愿意兜底，但土地部門需保證前述地塊由其底價(jià)競(jìng)得，因?yàn)榭偛拷o這塊地的授權(quán)只能是底價(jià)。
為了同時(shí)賣出兩宗地，土地部門著手“勸退”其他房企不要競(jìng)拍前述地塊，其中一家央企考慮到在該區(qū)域內(nèi)有多個(gè)在售項(xiàng)目，最終沒(méi)有參拍。
避險(xiǎn)心理
市場(chǎng)持續(xù)下行后，多家房企的投資準(zhǔn)則從尋找潛力地塊，向只投安全性高的地塊轉(zhuǎn)變，從多地開(kāi)花向進(jìn)一步收縮到核心城市、核心地塊轉(zhuǎn)變。
6月20日，京投發(fā)展與保利聯(lián)合體斥資57.2億元拿下北京東壩兩地塊，實(shí)際上，京投發(fā)展是東壩地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)商。2021年北京第三批集中供地首次推出的朝陽(yáng)東壩3宗車輛基地綜合利用項(xiàng)目，采用“期地”出讓模式，即先出讓，根據(jù)軌道交通工程進(jìn)度，1-2年內(nèi)交地。
一位知情人士透露，東壩這兩宗地，會(huì)由保利獨(dú)自開(kāi)發(fā)。該地塊樓面價(jià)偏高，但勝在位置好，意味著安全性高，最終保利決定入手。
多家央企投資部門人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，年初制定的投資額根本用不完，但寧可不花出去，也不能拿錯(cuò)地，所以都卯著勁去搶一二線城市核心地塊。
作為投資負(fù)責(zé)人，只要公司要拍地，楊銘一定會(huì)穿紅色衣服，圖個(gè)喜慶。當(dāng)然，由于不同城市競(jìng)買規(guī)則不同，投資崗也會(huì)有針對(duì)性地下功夫，如濟(jì)南地價(jià)封頂后，在“限地價(jià)競(jìng)建筑品質(zhì)”階段，競(jìng)買人比的是手速和網(wǎng)速，開(kāi)發(fā)商們會(huì)投入重金改善網(wǎng)速，并日常練習(xí)電腦按鍵速度。
6月16日，濟(jì)南出讓的雪山片區(qū)A-4地塊，出現(xiàn)了1秒內(nèi)7位買家同時(shí)出手的盛況。
除了運(yùn)氣加持，馬甲上陣才是真正提高搖號(hào)成功率的手段。楊銘透露，現(xiàn)在很多公司會(huì)臨時(shí)注冊(cè)很多馬甲公司，或者找和開(kāi)發(fā)商做業(yè)務(wù)的上下游企業(yè)充當(dāng)馬甲。
土地市場(chǎng)正上演冰火兩重天。
今年第二季度，在一次飯局上，龍湖物業(yè)西南某城市負(fù)責(zé)人主動(dòng)向當(dāng)?shù)卣耸烤淳疲瑢?duì)方笑著說(shuō)，“你龍湖還沒(méi)有在我們區(qū)拿過(guò)地哦”，場(chǎng)面一度陷入尷尬，該龍湖人士只能略帶歉意地自罰三杯。實(shí)際上，龍湖正有意全面退出該城市的重資產(chǎn)投資，其內(nèi)部也在評(píng)估投資退出后可能會(huì)對(duì)輕資產(chǎn)代建和物業(yè)板塊帶來(lái)的影響。
今年上半年，北京、上海等地已完成第一次集中供地，蘇州等地第三批次集中供地已收官，而鄭州還沒(méi)開(kāi)始今年首次集中供地。
一位房企鄭州投資人士稱，土地部門多次詢問(wèn)拿地意愿，但由于二級(jí)市場(chǎng)較低迷，沒(méi)人愿意拿，直到6月20日才出讓年內(nèi)第一宗地。
除了樓市銷售欠佳、拿地開(kāi)發(fā)商不活躍，還有一個(gè)原因是鄭州土地供應(yīng)以城改地為主，成交地價(jià)直接關(guān)系著做地企業(yè)的利潤(rùn)回流，而按照現(xiàn)在的成交價(jià)格，做地企業(yè)必然虧損。
負(fù)責(zé)土地一級(jí)整理的城投和開(kāi)發(fā)商們因地價(jià)下降而承壓。
楊銘透露，今年上半年武漢核心區(qū)的一宗城改地出讓，成交價(jià)50多億元，而前期拆遷和一級(jí)開(kāi)發(fā)凈成本就超過(guò)70億元。
“相當(dāng)于我掛出來(lái)一塊地，就確認(rèn)虧損十幾億。如果不掛地，未來(lái)如果房?jī)r(jià)漲，開(kāi)發(fā)商還是有賺點(diǎn)錢，所以各家都不愿意掛地?！痹摲科筻嵵萃顿Y人士透露，每塊地虧損程度不一樣，大概在10%-30%區(qū)間。
做地成本是開(kāi)發(fā)商們實(shí)打?qū)嵉耐度?，因此降土地評(píng)估價(jià)是一件非常難的事，如果地價(jià)直接往下評(píng)估，可能涉及國(guó)有資產(chǎn)流失，因此，他心里預(yù)期的掛地前提是房?jī)r(jià)上漲3000元/平方米，就可以按現(xiàn)在的地價(jià)去掛，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，稍微有8%的利潤(rùn)空間，否則不會(huì)掛地。
（應(yīng)受訪者要求，楊銘為化名）
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